北京内城将迎来一宗“王炸”地块出让！北京市规划和自然资源委员会网站近日更新的信息显示，东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地0127-0201、0202、0203、0204地块多功能用地（下称“祈年大街地块”）进入预申请环节。
这宗地块位于二环内的黄金区位，南邻天坛公园，北边一路之隔是前门大街景区，步行到天安门广场2.2公里左右。
地块附近一家二手房中介门店的工作人员向新京报贝壳财经记者透露，近期已有潜在参与竞拍的房企主动到店开展市场调研，祈年大街地块的核心价值就在于地段的稀缺性。
附近的金鱼池地块已于去年7月出让，溢价25%成交。祈年大街地块起始价19.5亿元，折合起始楼面价7.8万元/平方米。凭借得天独厚的地段条件，该地块或许将引发房企激烈争夺，但也需要指出，该地块建设要求较高，对于开发商的挑战也不小。
二环内天坛旁，整院售卖成特色
从具体地理位置上来看，祈年大街地块位于东城区天坛街道，东至祈年大街，西至金鱼池小区，南至天坛路，北至珠市口东大街。
从地铁7号线桥湾站C口出来，步行几分钟即可到达该地块。附近不仅交通便捷，生活教育医疗配套亦是齐全。地块西北角是前门大街景区，从0127-0204地块步行100米左右即可到达天坛公园北门。商业资源也很丰富，步行可达国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心，至王府井（600859）商圈也仅2公里左右；周边有金台书院小学、北京市第十一中学等；附近还有同仁医院、北京医院、友谊医院、协和医院等，医疗资源丰富。
从地块文件来看，该地块紧邻祈年大街，南北纵向排列。土地面积约2.28万平方米，规划建筑面积2.5万平方米，容积率仅1.1。其中，住宅占比不超70%，约1.75万平方米。
祈年大街地块由六个小地块组成，其中住宅四块，均被道路隔开，自北而南分别是0127-0201、0127-0202、0127-0203、0127-0204地块。
祈年大街地块位置图。图/北京市规划和自然资源委员会网站
祈年大街地块由于邻近全国重点文物保护单位天坛、先农坛的建设控制地带及北京市文物保护单位金台书院的规划绿地，建筑高度需要符合相应的管控要求。其中，0127-0201、0127-0203、0127-0204地块均限高18米，0127-0202地块限高3.3米。
这些要求，基本划定了项目未来的产品方向。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称，祈年大街地块是近年来核心区稀缺的住宅用地，其中0127-0202地块限高仅3.3米，容积率0.39，大概率将规划为高端四合院产品，与西北侧的金台书院历史风貌相呼应；另外三个地块限高18米，预计将打造为低密度的洋房、大平层或叠墅产品，形成现代与传统融合且需整体出售的高端住宅区。
值得一提的是，出让文件中专门明确要求“整院售卖”，即建成后的院落必须整体出售给符合资格的购房人，不得拆分，并在购房合同中明确禁止擅自改建、装修和拆分，以保护核心区历史风貌。在业内人士看来，这一特定要求指向0127-0202地块，未来打造的四合院产品不能分割出售。
4块宅地分散叠加风貌管控，开发有挑战
需要指出的是，这四块住宅用地没连在一起，形状不规整，而且对城市风貌还有特别要求，开发起来并不容易。
土地出让文件要求：设计方案应维护中轴线的对称性和严整性，与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合；在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色；建筑第五立面、材质、色彩、装饰构件等应统筹考虑视廊景观和风貌保护要求，做好传统风貌与现代风貌的衔接，不得滥用传统元素。
这势必会增加开发难度。合硕机构首席分析师郭毅表示，当前7.8万元/平方米的起始价，并不算很高，但也从侧面反映出地块在产品规划上的复杂性，不仅地块用地本身较为分散，且周边区域仍处于持续拆迁腾挪的阶段，从城市界面上来说，开发商需要综合考量更多客观因素，比如说如何优化交通动线，如何在地块形态不规整的前提下，做出形制规整、符合传统韵味的四合院产品。这就意味着，产品的设计规划难度会更大，可能关注的开发商会比较多，但真正有能力把这个项目做好的开发商，未必会很多。
“打造四合院产品，其必将成为‘横空出世’且无直接竞品的稀缺产品。”郭毅说，但关键问题在于，开发商能否在产品规划层面挖掘出足够的提升空间，如何结合四合院本身的传统形制，以及天坛所承载的文化标签，为项目赋予更深厚的文化价值与高端的圈层价值，这是核心突破方向。
以附近的金鱼池地块为例，已经出让一年多，7月份才拿到地块建设批复，目前还未出设计方案。
祈年大街地块与去年出让的金鱼池地块。图/百度地图截图（新京报贝壳财经记者标注地块位置）。
业内：未来售价或超15万元/平方米
不过，从市场前景来看，内城核心地块“不愁卖”。
以金鱼池地块为例，河北鑫界房地产开发有限责任公司通过摇号方式获得，总价3.375亿元。该地块建筑控制规模不大于5550平方米，住宅建筑面积仅约1700平方米，溢价率25%，为此前3年北京土拍市场溢价最高地块。
至于售价，金鱼池地块期房指导价15.1万元/平方米，二环内的中海京华玖序，售价在17万元/平方米左右。不限价时代，祈年大街地块商品房未来售价会是多少？
张凯认为，祈年大街地块起始楼面价约7.8万元/平方米，其稀缺的区位和特殊的规划条件将吸引实力房企参与竞拍。参考西侧500米处的金鱼池地块25%的溢价成交情况推断，预计本地块溢价率可能在15%-25%之间，成交楼面价有望落在8.97万-9.75万元/平方米的区间，若竞拍激烈或触及10万元/平方米。后期产品入市售价也将充分体现稀缺价值。参考周边天坛府二手房成交均价13万/平方米的水平，以及金鱼池地块15.1万/平方米的期房指导价，加之其主打的低密洋房及可能出现的四合院等高端产品带来的溢价，预测未来商品住宅售价将围绕15万-16万/平方米范围波动，其中稀缺四合院类产品单价可能会更高。
同样，项目销售前景看好。诸如位于天坛公园南侧、二环外的天坛府，位置不及祈年大街地块，开盘后连续两年夺得北京商品房网签百亿销冠。克而瑞北京指出，天坛府在2025年的成交均价在12.2万元/平方米，该项目的体量很大，自2021年面世以来项目全盘住宅的销售额已经突破326亿元。
在业内人士看来，祈年大街地块由于位置更为优越，且地块面积大于金鱼池地块，未来销售值得期待。
更值得关注的是，在金鱼池地块之前，北京二环内已经5年未出让住宅用地。最近两年，接连拿出金鱼池地块、祈年大街地块等稀缺土地资源，未来核心区地块是否有望继续推出？尤其是在2024年7月份北京中轴线申遗成功的大背景下。张凯认为，北京中轴线申遗成功后，其周边地块的供应将更加注重保护与更新的平衡。未来中轴线沿线预计仍会有优质地块释放，但将严格遵循“保护优先”原则，主要以城市更新、风貌保护和人居环境改善的形式推进，而非大规模新建。虽然类似祈年大街、金鱼池等稀缺地块仍可能出现，但其开发会更强调与古都风貌的协调，并服务于整体文化价值提升。
郭毅也表示，今年北京出让的好几块受欢迎的优质地块，都是通过城市更新拆迁改造腾出来的土地。从趋势来看，未来核心城区应该会持续释放更多优质地块。
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